LE CALVEZ  PATRIMOINE

Dispositif De Robien

 

  1. Les Logements concernés :

Vous pouvez profiter du dispositif Robien pour les logements suivants : 

bullet logement acquis neuf à compter du 1er janvier 2003 ; 
bullet logement que vous avez acquis en l'état futur d'achèvement et pour lequel l'achèvement intervient à compter du 1er janvier 2003 ;
bullet logement que vous faites construire, et pour lequel l'achèvement intervient à compter du 1er janvier 2003 ;
bullet logement inachevé que vous avez acquis et pour lequel l'achèvement intervient à compter du 1er janvier 2003 ;
bullet local affecté précédemment à un autre usage que l'habitation (commercial, bureau,…) que vous transformez en logement et pour lequel l'achèvement des travaux de transformation intervient à compter du 1er janvier  2003;
bullet logement ancien acquis à compter du 3 avril 2003 en vue d'être réhabilité.

Pour les logements acquis entre le 1er janvier 2003 et le 2 avril 2003, vous pouvez opter pour le dispositif " Robien " si vous renoncez expressément au bénéfice du dispositif "Besson".

  1. Les Travaux concernés :

Certains travaux effectués dans un logement bénéficiant du dispositif Robien peuvent profiter de l'amortissement. Il s'agit:

bullet des dépenses de reconstruction et d'agrandissement qui peuvent faire l'objet d'un amortissement dans les mêmes conditions que le logement  à condition que soit pris un nouvel engagement de location pendant 9 ans ;
bullet des dépenses d'amélioration. Un nouvel engagement de location n'est pas nécessaire.

 

  1. L' engagement des propriétaires :

Le dispositif Robien n'exige aucune condition de ressources du locataire. Mais vous devez respecter les engagements suivants :

bullet le donner en location nue (non meublée) pendant 9 ans, à usage d'habitation principale. Toutefois, par exception, la location consentie à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d'habitation principale ne fait pas obstacle au bénéfice de l'avantage fiscal à la condition que que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière.
bullet le louer à une personne autre qu'un membre de votre foyer fiscal.
Vous pouvez donc le louer à un de vos ascendants ou descendants ou à un ascendant ou descendant de l'un des membres de votre foyer fiscal.
bullet la location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure ou l'achèvement des travaux de transformation.
bullet si l'immeuble appartient à une société non soumise à l'impôt sur les sociétés dont vous détenez des parts et que les revenus de ces parts sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers : vous devez conserver vos parts pendant  9 ans et  la société propriétaire du logement doit s'engager à le louer pendant 9 ans (mêmes conditions que ci-dessus). De plus, en tant qu'associé, vous ou un membre de votre foyer fiscal ne pouvez pas être le locataire de ce logement.
bullet le montant des loyers ne doit pas dépasser des plafonds mensuels par m², charges non comprises. Pour 2004, ils sont fixés à :

 

 Situation du logement

 Loyer au m²

 Zone A (agglomération parisienne, Côte d'Azur et Genevois français)

 18,47 €

 Zone B (agglomérations de plus de 50 000 habitants et agglomérations chères situées aux franges de l'agglomération parisienne et en zones littorales ou frontalières)

 12,83 €

 Zone C (reste du territoire)

 9,23 €

Attention : l'option pour le dispositif Robien est irrévocable. Vous ne pouvez pas renoncer à ce dispositif pour choisir à la place le régime général des revenus fonciers.

 

  1. La base de calcul de l' amortissement :

La base de calcul de l'amortissement est différente selon le type de logement. Elle comprend :

bullet pour les immeubles acquis neuf ou en état futur d'achèvement : le prix et les frais d'acquisition (honoraires de notaire, TVA, droits d'enregistrement) du logement ;
bullet pour les immeubles que vous faites construire : le prix du terrain et le coût de la construction ;
bullet pour les immeubles transformés en logement : le prix, les frais d'acquisition et le montant des travaux de transformation ;
bullet pour les immeubles que vous avez acquis inachevés : le prix, les frais d'acquisition et le prix des travaux d'achèvement de la construction ;
bullet pour les immeubles que vous avez acquis en vue de les réhabiliter : le prix d'acquisition et les frais de réhabilitation majoré des frais afférents à cette opération (délivrance des états et des attestations).

 

  1. Le montant de l' amortissement :

Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers au titre de l'amortissement, pendant 9 ans, les montants suivants :

Pour l'amortissement du prix d'acquisition :

bullet 8% de la base (prix et frais d'acquisition) les cinq premières années ;
bullet 2,5 % de la base les quatre années suivantes.


Pour les travaux effectués ultérieurement dans le logement :

bullet dépenses de reconstruction et d'agrandissement :
- 8 % du montant des travaux les cinq premières années ;
- 2,5 % du montant des travaux les quatre années suivantes.
bullet dépenses d'amélioration :
- 10% du montant des travaux  pendant 10 ans


Vous prenez comme point de départ, pour le calcul, le premier jour du mois de:

bullet l'achèvement du logement ;
bullet l' acquisition si elle est postérieure ;
bullet l'achèvement des travaux.

Prolongation de l'amortissement
Au delà de la période des neuf années et si la condition de loyer reste remplie, vous pouvez continuer à déduire un amortissement de 2,5 % par an et pendant six ans (par période de trois ans) :

bullet en cas de poursuite ou de renouvellement du bail avec le même locataire ;
bullet en cas de changement de titulaire du bail.

Cette prolongation concerne l'amortissement du prix d'acquisition et les dépenses de reconstruction et d'agrandissement. Pas les dépenses d'amélioration.

Opter pour la déduction de l'amortissement entraîne plusieurs conséquences :

bullet le taux de la déduction forfaitaire pour frais, appliquée dans le cadre des revenus fonciers, est ramené à 6% pour le logement, pendant la période d'application de l'amortissement.
A l'issue de cette période, le taux de déduction de droit commun de 14 %  est à nouveau appliqué.
bullet pour un même logement, vous ne pouvez pas bénéficier à la fois de la déduction de l'amortissement "Robien" et de la réduction pour investissement outre-mer ou de certains autres avantages spécifiques ;
bullet l'avantage fiscal est remis en cause si vous ne respectez pas :

- les conditions initiales générales (plafond du loyer par exemple) ;
- l'engagement de location pendant 9 ans (interruption de la location, vente du logement,…)
- ou l'engagement de conserver, pendant 9 ans, les parts dans la société propriétaire du logement