LE CALVEZ  PATRIMOINE

La Location en Meublé

            

Aujourd’hui, le statut de loueur en meublé professionnel fait figure d’exception heureuse, dans un environnement fiscal devenu moins favorable au contribuable.

Ce statut présente donc un regain d’intérêt pour toutes les personnes qui souhaitent réaliser un investissement patrimonial, tout en réduisant, de manière significative, le montant de leur impôt sur le revenu (loyers exonérés sur une longue période du fait de la possibilité d'amortir le bien).

Il est alors possible, sous certaines conditions, de constituer ou de développer le patrimoine immobilier en franchise d’IR, de bénéficier de plus-values exonérées, de prévoir une transmission indolore au profit de ses enfants et même d’anticiper aisément l’âge de la retraite en se constituant une couverture sociale.

 

 

1. Quelles sont les conditions d’accès au statut L.M.P. (Loueur en Meublé Professionnel)?
 
La loi prévoit deux conditions :
- une condition de forme : être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés

- une condition de fond : réaliser un chiffre de recettes annuelles supérieur à 23 000€ TTC ou retirer de l’activité au moins 50 % de ses revenus.

Pour l’Administration, les recettes sont constituées par les loyers acquis. Il y a là une distinction à opérer selon la nature des revenus : quand il s’agit de la location d’immeubles nus (revenus fonciers), le propriétaire va déclarer le montant des loyers effectivement perçus ; par contre, quand il s’agit de la location de meublés, le propriétaire va déclarer le montant des loyers correspondant à la créance de loyers, aux créances acquises et pas nécessairement le montant effectivement encaissé.

La date de paiement n’a pas d’incidence.

 

2. De quelles charges déductibles peut être constitué ce déficit ?
 
Les frais d’acquisition
- frais de notaire : imputables selon la même méthode que les frais de premier établissement donc entre 1 et 5 ans de manière linéaire
- frais de commercialisation : lorsque le promoteur demande, en même temps que les locaux qu’il vend, des frais de commercialisation, on pourrait presque dire qu’il a transformé une partie de son prix de vente en frais de commercialisation pour mettre, à côté d’un bien amortissable, des charges déductibles.

Lorsque c’est un intermédiaire qui assure la commercialisation, le problème n’est pas le même puisque l’intermédiaire doit être rémunéré et ses frais de commercialisation sont bien des frais déductibles puisqu’ils sont liés à l’activité d’un bien qui va être affecté à l’exercice d’une activité taxable.

La difficulté, dans ce cas de figure, c’est lorsque l’intermédiaire fait encaisser sa rémunération dans le prix de vente par le promoteur mais, dans ce cas-là, il suffit de prévoir une convention de mandat entre l’intermédiaire et le promoteur prévoyant que le promoteur va encaisser les fonds pour le compte de l’intermédiaire.

Il est vrai aussi que l’Administration admet maintenant plus facilement la déduction des frais de commercialisation lorsqu’ils ont été mis contractuellement à la charge de l’acquéreur. Donc, il est important qu’ils soient mis contractuellement à la charge de l’acquéreur.

Les intérêts d’emprunt

La taxe professionnelle
Pour l’Administration fiscale, les Loueurs en Meublé Professionnels, ou non d’ailleurs, sont assujettis à la taxe professionnelle.
Quand la gestion se fait au moyen d’un bail commercial, c ‘est l’exploitant qui prend à bail les locaux, qui va retenir la valeur locative des locaux, pour le calcul de sa taxe professionnelle. Mais le propriétaire qui aura loué des locaux meublés à l’exploitant ne sera pas exonéré pour autant de taxe professionnelle.

Une disposition du Code Général des Impôts prévoit que, puisqu’il s’agit d’une activité relevant des B.I.C., on doit payer une taxe professionnelle minimum forfaitaire, basée sur le montant de la taxe d’habitation d’un local de référence situé dans la commune. Cette cotisation minimum est définie ville par ville et prévoit un plafonnement égal à 3.5 % de la valeur ajoutée

 

    

3. Comment sont traitées les plus- values dans le cadre du Loueur en Meublé Professionnel ?
 
Il faut distinguer deux situations :

- celle de l’exploitant individuel qui peut très bien les garder dans son patrimoine privé et si c’est le cas, on ne se pose pas la question de savoir s’il y a des plus-values professionnelles ou non professionnelles, ce sont des plus-values des particuliers.

- La situation de l’exploitant qui exploite en société est un peu différente. Il a l’obligation absolue d’inscrire à l’actif les locaux dont il a fait l’acquisition, ce qui lui permettra évidemment de les amortir. Mais les règles sont simples : s’il est Loueur en Meublé Professionnel depuis au moins 5 ans, l’article 151 septies du Code Général des Impôts prévoit que les plus-values qu’il va réaliser vont être exonérées sous réserve que le montant de ses recettes annuelles n’excède pas 1 million de francs. Si ses recettes dépassent 1 million de francs, il va subir les taxations des plus-values professionnelles

          

4.  Le L.M.P. est-il soumis à l’impôt sur la fortune ?
 
C ’est vrai que souvent les investisseurs L.M.P. sont des personnes qui relèvent ou vont relever de l’I.S.F. parce qu’ils ont un patrimoine supérieur à 4.700.000 francs. Mais il faut rappeler que l’investissement L.M.P. n’est pas un produit « grand public », c’est un produit ciblé qui vise une certaine catégorie de population.

En principe, le fait d’avoir des biens loués sous le statut de Loueur en Meublé Professionnel devrait permettre de faire bénéficier l’investisseur de l’exonération attachée aux biens professionnels. Mais l’Administration considère que, pour être regardé comme professionnel au regard de l’I.S.F., il faut remplir trois conditions :

- l’immatriculation au R.C.S.

- le minimum de 23 000 € de recettes

- et les revenus de l’activité doivent représenter plus de 50 % des revenus professionnels au niveau du foyer fiscal

Donc, concrètement, cela concerne des personnes qui ne sont plus en déficit

 

5. Quel est le formalisme à respecter pour bénéficier du remboursement de la T.V.A. ?
 
La première chose à faire, c’est renoncer au régime de la franchise en base, parce que même si l’investisseur est assujetti à la T.V.A., il suffit qu’il réalise un chiffre d’affaire inférieur à 500 000 francs par an pour qu’on lui dise qu’il est exonéré de T.V.A. parce qu’il bénéficie du régime de franchise en base. Par conséquent, lorsqu’on crée une activité, il faut faire une option précisant qu’on renonce au régime de la franchise en base et qu’on opte pour le paiement de la T.V.A., en régime simplifié ou en régime normal d’imposition (sachant que le plus souvent, il s’agira du régime simplifié parce qu’il comporte des formalités déclaratives moins importantes).

Au vu de la complexité de cette formalité, il faut mieux confier les déclarations déclaratives soit à un expert-comptable, soit à une société spécialisée.

Il faut, de plus, veiller à ce que le bail signé soit bien un bail commercial.

Il faut, enfin, vérifier que les prestations de service prévues par la loi soient bien fournies dans la résidence, à savoir un service d’accueil, la fourniture du linge de maison, le nettoyage quotidien des locaux et le petit déjeuner.

La loi dit seulement que ces services doivent être proposés, offerts. C’est ce que les juristes appellent la pollicitation, c’est la proposition. Mais il faut que ces services ne soient pas proposés à des conditions de prix dissuasifs parce que, dans ce cas, l’offre serait fictive

 

Comme vous l’avez compris, nombreux sont les avantages liés au LMP !

 

Tout d’abord, sur le court terme, si l’on ajoute que le montage d’un financement par recours à l’emprunt  « In Fine » laisse subsister intégralement l’endettement attaché à l’opération, on imagine le parti avantageux qu’astucieusement vous pouvez en retirer :

ü      Au regard de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune ;

ü      Quant aux possibilités de dévolution au profit de vos enfants.

 

De même, vous réaliserez une économie d’Impôt sur le Revenu substantielle, ce qui vous permettra de participer à un autre projet d’investissement tout en diminuant votre effort de trésorerie.

D’autre part, les taux d’emprunt sont aujourd’hui historiquement intéressant, puisque nous nous trouvons dans une situation qui souvent permet d’obtenir un différentiel positif entre ce même taux et le taux de rentabilité de l’investissement. D’autant plus, le fait de différer votre apport permet à votre patrimoine financier de continuer à capitaliser à un taux bien supérieur à celui de l’emprunt.

 

L’un des principaux avantages est la possibilité, lorsque vous souhaiterez interrompre votre activité professionnelle avant l’âge de la retraite, de poursuivre l’activité – moins prenante – de location meublée, qui vous maintient au rang des cotisants jusqu’à obtention du nombre de trimestres de cotisations requis pour bénéficier de votre retraite.

Vous profiterez ainsi d’une couverture sociale quelque soit votre situation.

 

Enfin, sur le moyen / long terme, si vous exercez votre activité au sein d’une SARL de famille (à l’IR), les parts détenues par le gérant sont susceptibles d’être regardées comme des biens professionnels, exonérées d’ISF, sous réserve que vous exerciez dans la société votre activité professionnelle principale (ne sont pas qualifiés de revenus professionnels les revenus provenant de la simple gestion du patrimoine : revenus fonciers, revenus mobiliers, retraite…).Vous serez également exonéré de plus-values en cas de revente après 5 ans de détention.

Pour finir, l’avantage capital du LMP est le stock d’amortissements fiscaux reportable sans limitation de durée, engendrant ainsi une longue période de recettes non fiscalisées .

 

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